Байдън казва, че може да реши кризата с достъпността на жилищата в Америка. Ще работи ли?
Американците са в разгара на най-лошата криза на достъпността на жилищата от десетилетия. Бейби бумърите не се разделят с домовете си, разходите за застраховки растат главоломно, лихвите по ипотечните кредити са главоломно високи и половината от наемателите казват, че не могат да си позволят месечната вноска. Някои са се отказали някога да притежават дом.
Проблемът се създава години наред и икономистите са съгласни, че не може да бъде лесно решен. Но президентът Джо Байдън каза по време на речта си за състоянието на Съюза в четвъртък, че правителството има поправка в ръкава си.
„Знам, че разходите за жилище са толкова важни за вас. Ако инфлацията продължи да намалява, лихвите по ипотечните кредити също ще намалеят. Но аз не чакам", каза той.
Защитниците на достъпни жилища похвалиха плана на Байдън да помогне на бъдещите собственици на жилища да си позволят да купуват. Но критиците казват, че планът на Байдън може само да влоши проблема, като създаде още по-голямо търсене на жилища, без да се обърне достатъчно внимание на ключовия фактор зад кризата: Америка просто няма достатъчно домове.
Данъчни кредити и други инициативи за закупуване на жилища
Байдън предложи в четвъртък няколко действия за подобряване на достъпността на жилищата и увеличаване на броя на жилищата за закупуване или наемане.
Той обяви две нови данъчни кредити, които ще изискват действия от Конгреса, преди да влязат в сила. Първият е възстановим кредит от 10 000 долара за купувачи на жилища от средната класа – по същество изкупуване на лихвен процент. Администрацията изчислява, че тази програма ще помогне на повече от 3,5 милиона купувачи да сключат сделка за своя първи дом през следващите две години.
За собствениците на жилища има данъчен кредит от $10 000, целящ да накара хората да пуснат на пазара своите начални домове. Това би било едногодишен данъчен кредит за семейства от средната класа, които продават жилище на цена под средната цена на жилище в района на някой, който ще живее в дома. Смята се, че обслужва около 3 милиона продавачи.
Освен това президентът призовава Конгреса да приеме законодателство, което според него може да доведе до изграждането и обновяването на повече от 2 милиона домове, за да се преодолее недостигът на жилища и да се намалят жилищните разходи.
Предложенията, твърди Байдън, биха се справили с двата основни фактора зад кризата с достъпността на жилищата: десетилетия на незастрояване означава, че няма достатъчно жилища на пазара, а лихвите по ипотечните кредити са скочили до върхове от няколко десетилетия – повече от два пъти повече от бяха преди Байдън да встъпи в длъжност.
Наемите са с 30% по-високи днес, отколкото преди пандемията, а цените на жилищата вече са с над 40% по-високи.
Междувременно собствениците на жилища, които са рефинансирали или са закупили в епохата на пандемията свръхниски ипотечни лихви от 2% или 3%, са много неохотни да продадат домовете си и да купят нов при преобладаващия процент от близо 7%: Повече от 90% от текущите собствениците на жилища имат ипотечни лихви от 6% или по-ниски.
Жилищните експерти са съгласни, че няма достатъчно жилища за наемане или притежаване в сравнение с търсенето. Оценките за разликата варират от 1,5 милиона до 7,2 милиона, в зависимост от това кой го изчислява и какви предположения се правят.
Жилищната индустрия не е съгласна
Защитниците на жилищното строителство отпразнуваха факта, че Байдън изведе предизвикателствата на наемателите и собствениците на жилища на преден план.
„Това е най-значимото обръщение за състоянието на Съюза относно жилищата от повече от 50 години“, каза Дейвид Дуоркин, президент и главен изпълнителен директор на Националната жилищна конференция, организация с нестопанска цел, която подкрепя жилищата на достъпни цени.
„Призивът на президента Байдън към Конгреса да се заеме с неотложния въпрос за достъпността на жилищата чрез данъчни кредити, инициативи за подпомагане на авансовите плащания и други мерки е оправдан и представлява решаваща стъпка за облекчаване на тежестта на високите наеми и цените на жилищата“, каза Дуоркин в изявление.
Други в жилищната индустрия не са съгласни, като казват, че индивидуалните данъчни кредити, които насърчават по-голямо търсене на жилища и поставят ограничения върху разходите за затваряне, биха увеличили допълнително цените на жилищата и цената на кредита.
„Просто казано, търсенето продължава да изпреварва предлагането; и субсидирането на повече търсене увеличава цените на жилищата“, каза Ед ДеМарко, президент на Housing Policy Council, търговска асоциация на кредитори, застрахователи и компании за данни в жилищната индустрия.
Основен недостиг на жилища
Предлагането на жилища просто не е в крак с търсенето, което повишава цените, а последният доклад за паричната политика на Федералния резерв приписва това на „както краткосрочни, така и дългосрочни фактори“.
„В краткосрочен план по-високите лихвени проценти и по-строгите застраховки от страна на банките значително увеличиха разходите за финансиране на строителите, обезсърчавайки новото строителство“, се казва в доклада. „В дългосрочен план, въпреки скока на строителството в края на 2020 г. и 2021 г., изглежда, че различни фактори – включително зониране и други регулаторни пречки – са попречили на строителството да се справи с основното търсене, което води до брутен процент на незаетите жилища, който е на историческо дъно."
Председателят на Фед Джером Пауъл в показания тази седмица каза, че нарастващият недостиг на жилища вероятно ще доведе до продължаваща инфлация на жилищата.
Но това е нещо, което Конгресът е добре наясно от известно време. Камарата на представителите и Сенатът проведоха няколко изслушвания, за да обсъдят въпроси на жилищния пазар като достъпност, реформа в зонирането и фиксиране на цените. Сенатът ще бъде домакин следващата седмица, за да обсъди възможни решения.
Защо Фед не може да направи достатъчно
Лихвите по ипотечните кредити паднаха драстично в първите дни на пандемията, когато Фед намали лихвите, за да стимулира разрушената икономика. Те започнаха да се покачват през пролетта на 2022 г., когато Фед започна да повишава своя основен лихвен процент, който влияе върху разходите за заеми в цялата икономика, в опит да се пребори с най-високата инфлация от десетилетия.
Средната 30-годишна фиксирана лихва по ипотечните кредити достигна 7,79% в края на октомври, най-високото ниво от повече от 20 години, според Freddie Mac, но оттогава стабилно намалява, регистрирайки 6,88% през седмицата, приключваща на 7 март.
Повлияването на разходите за заеми е основният инструмент на Фед, но той само функционира
